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中梁地产转航高质量:多维营销促去化、加速回款稳发展

发布日期:2021-10-16

“刹车。”

当有人问到世界开车最快的车王舒马赫,赛车最关键的技术是什么时,他给出了这仅有两个字的回答。

从190亿到1688亿,4年增长9倍,作为销售年复合增长率高达72.65的中梁控股,有地产界“超级跑车”之称,在刚刚过去的“十一”黄金周,中梁全国多盘倾情联动,以“国庆狂欢惠·圆梦中梁家”为统一主题,开启线上线下购房嘉年华,实现集团、地区、项目的统一传播、统一发声、统一赋能。

无论是深耕城市,还是新进城市,中梁项目均实现热力在线,旗下200余热销楼盘,组织1000余场线下活动,线上开展500余场直播及专场推荐会,参与人数超百万,来访客户络绎不绝,成交捷报频频传来。

不过,面对行业新形势,中梁控股在2021年中业绩会上,也已发出类似舒马赫的“刹车”信号——“全年拿地金额不超过销售的40,不购入区域竞争较高的项目,不会去拿地王。”

楼市资本论发现,中梁2021年的中期业绩报告,正验证着其从高复合增长势头,转向倡导以“稳”为基调的高质量增长模式。在营收、净利实现大幅增长,延续其一贯的指数型增长曲线的同时,中梁对债务优化和发展节奏的控制也有惊艳表现。

【一】风速:营收大增39

跑车之所以对男人有着天生的吸引力,即在于驾驭其呼啸狂奔在路上带来的肾上腺素飙升;风速是对于跑车实力最基本的衡量。

而对于房企而言,面对崇尚价值投资的资本市场,业绩增长是核心要义。凭借盈利能力的勃发,中梁控股的“风速”令资本投资者眼前一亮。

今年上半年,中梁实现总营业收入329亿元,同比增长38.5,毛利润68.3亿元,同比增长27。

尤其值得一提的是,从衡量公司盈利能力的净利润指标来看,中梁控股实现核心归母净利润15亿元,同比增长15;同时,公司拟宣派中期股息每股18.4港分,同比增长约13,持续回馈股东。

中梁控股营利双增、财务向稳,还不忘回馈投资者,令人感受到公司正持续向投资者传递出的,比黄金还珍贵的信心。

中梁控股自业绩发布以来,股价持续走高,一度冲到4.8港元。截至9月6日收盘,中梁总市值已达到169亿元。

在楼市资本论看来,上半年中梁收入及利润增速一骑绝尘,与近几年的销售额高速增长密不可分。

众所周知,在房地产行业里,销售额和结转收入之间存在时间间隔。

这意味着,过去的销售额决定了现在的收入,现在的销售额决定了未来业绩的释放,更长期的业绩就要看土地储备了。

而中梁控股从2016年的190亿元,到2020年的1688亿元,销售额4年增长近9倍,复合增长率高达72.65;曲线之陡峭,以至于会让人发出反常识的感叹。

今年上半年,中梁控股的销售业绩也持续出彩,上半年,实现合同销售950亿元,同比增长 40.3,稳居全国20强;合约销售面积约750万平方米,同比增加39。

截止到今年8月,中梁更是累积录得合约销售额1190亿元,按照1800亿元的年度目标计算,已实现66.11,完成年度目标是大概率事件,届时中梁将连续4年完成超过千亿销售额。

较之中梁销售增长幅度,其经营结构体现出的“高续航能力”,更值得关注。

一方面,上半年中梁控股的合约销售均价为1.26万元/㎡,较去年同期小幅增长,其主要原因得益于公司布局城市的能力提升。

另一方面,公司抓住了市场反弹窗口,加速销售、回款,上半年项目平均去化率超70,回款率超85,为公司发展提供充足的经营现金流保障。

在楼市资本论看来,营收、净利稳步增长,销售质效持续提升,以及较强的回款能力,为中梁控股接下来的提升打好了基础。

模式变化,风速稳健,这是中梁这驾超级跑车带起的新旋风。

【二】油门:深耕长三角,产品力提升

中梁风速惊人,自然是凭借踩到最佳力度的油门。

对于房企来说,决定油门也就是销售速度的,在于土储和产品。土储量大质优,产品持续赋能,二者兼备,打造出的就是超级跑车中梁的油门。

1、新增土储长三角中西部占73

土地在哪,决定了接下来房子在哪儿;而不同区域的房地产表现,也就决定了地产公司未来的销售去化情况。

楼市资本论注意到,在中梁业绩再创新高的背后,公司也在稳健地安排粮草储备,为其在下行周期的逆市增长提供强劲的油门动力。

今年上半年,中梁控股新增土地储备共67宗,截至2021年6月30日,中梁总土储6600万平方米,未售土储面积4180万平米,对应货值约人民币5000亿元;足够支撑中梁未来两至三年业绩增长的需要,为公司后续发展提供坚实支撑。

如果说,土储量的充足保证公司未来有地可卖,那么,土储质的提高则可以锁定公司未来的盈利空间。

楼市资本论认为,在基本完成全国化布局的基础上,今年中梁控股投资方向从“扩张”转向“深耕”,土储城市能级快速提升。

半年报显示,中梁新增土储二三线投资占比达89;其中,长三角和中西部占比达到了73,海峡西岸、环渤海和珠三角占比分别为12、10和9。

全国化的土地配置和货源结构的高能级溢价,也在中梁销售端得到快速效果体现。

今年中梁销售均价达到12600元/平,相比去年略有提升;这样的业绩,主要贡献区域来自于长三角和中西部,占比达到58和22。

显然,这些高价值土地正成为中梁中长期投资价值的压舱石,不断增强公司未来业绩增长的确定性。

2、4.0产品赋能生活

中梁均价和业绩的提升,除了依靠高能级城市的基本盘,还在于其产品力不断提升。

楼市资本论注意到,今年3月,中梁发布“品质耕心美好”的全新品牌主张,聚焦“企业优、产品美、服务好、公益善”四大维度。

在此主张下,中梁持续推动“星海、云璟、鎏金”三大产品系落地并不断升级,精研4.0产品,聚焦“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”等多维度,对生活场景持续赋能。

基于不断提升的产品力,上半年,中梁也荣获包括【GHDA环球人居设计大奖】、【德国柏林设计大奖】、【金盘奖】等在内的国际及国内数个设计奖项。

亚布力智库研究员武亮表示,随着供需关系迈过平衡点,以及楼市调控的常态化,房企真正进入产品层面的同题竞争;放慢速度并不意味着竞争在弱化,有远见的优秀企业,正在全面展开产品力的升级运动。

在楼市资本论看来,土储和产品财报数据体现不出来,但却无比重要。外界只看到中梁很快,但没有看到中梁拓展城市很慢,打造产品很慢,而产品的慢,成就了公司发展的快。

慢就是快。

显然在这个产品为王的时代,中梁控股凭借产品力,在利润、销售进度上的优势正在不断显现,值得市场给予更多的估值溢价。

【三】刹车:手握355.4亿现金

弯道超车在于减速而非加速。

如舒马赫所说,在恰到好处的时候踩刹车,才是开快车的底层秘密,而这需要超强的节奏感与控制力。

能够发现,这一路中梁都走的很有节奏和把握,该扩张迈进的时候不曾犹豫,该放缓步伐求质量的时候也未曾冒进。

作为规模扩张中的一个重要门槛,完成千亿目标是中小房企未来可持续发展的必要保障,也是其获取融资及参与土地资源竞争的重要基础之一。

因而中梁一度加速奔跑,在市场垄断格局中有了立足之地。

楼市资本论研究院看来,突破千亿销售规模后,中梁就撕去了“高周转”标签,开始了高质量发展的道路,通过提升了运营水平,改善了债务结构,从而带动营收及盈利水平高质量提升。

比如今年上半年,在行业陷入调控深水区,融资环境也整体收紧背景下,同行的现金流表现大多出现同比减少。而中梁却凭借强劲的销售和良好的回款,逆市实现现金流的正向增长。

报告期内,公司持有总现金约355.4亿元,较2020年年末增加3.8,足够覆盖短期负债。

在高回款率和持续降负债措施的引领下,中梁控股也迎来了“三道红线”指标的改善。

2021上半年,中梁控股资产负债率已经改善到了79.3,净负债比率更是大降9.8个百分点至56.1,现金短债比率则达到了1.2。

  好风凭借力。

经过认真研究,楼市资本论从2021中期报可以看到,中梁在追求规模扩张的同时,公司始终注重高质量发展,在不断“蜕变”中向前。

中梁正稳握双向盘,穿越周期,向高质量发展目标稳健前行。